Makelaarsadvertentie niet bepalend voor omvang perceel

Rechtbank Den Haag heeft op 16 juli 2014 bepaald dat een koper geen rechten kan ontlenen aan een advertentie waarmee een onroerende zaak werd aangeprezen die ‘2 eigen natuureilanden’ zou hebben.

Advertentie

Op 2 augustus 2013 had verkoper aan koper een onroerende zaak verkocht bestaande uit een woonhuis ‘met o.a. eiland, water, rietland en tuin’. In de advertentie waarmee het verkochte werd aangeprezen was echter geschreven: “tot het perceel behoort ca 3 ha water, waarin zich 2 eigen natuureilanden bevinden.” Tevens is in de advertentie een luchtfoto van (een deel van) het Reeuwijkse plassengebied afgebeeld waarop een geel kader is aangebracht waarbinnen zich een aantal eilanden bevindt.

Bankgarantie

Koper had niet op tijd voldaan aan zijn verplichting om een bankgarantie of waarborg van € 229.500, – te stellen. Daarop heeft verkoper de koopovereenkomst ontbonden. Bij de rechtbank vorderde de verkoper € 229.500,- aan contractuele boete.

Omstandigheden

Over de vraag of genoemde twee natuureilanden tot het verkochte behoren, oordeelde de rechtbank als volgt. Eerst moest worden nagegaan wat partijen ter zake over en weer bedoeld hebben, en wat zij in dat opzicht over en weer van elkaar mochten verwachten. Bij het oordeel daarover wordt rekening gehouden met alle omstandigheden, inclusief, maar niet beperkt tot, de tekst van de overeenkomst, de deskundigheid en (professionele) hoedanigheid van partijen, of partijen zich hebben laten bijstaan door professionele adviseurs en de feitelijke gang van zaken tussen partijen.

De rechtbank oordeelde dat in de omschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst geen natuureilanden worden genoemd. Ook in de bijlagen bij de overeenkomst worden geen eilanden genoemd of afgebeeld, anders dan het eiland waarop de woning zelf ligt.

Ook in de kadastrale omschrijving wordt geen eiland genoemd. De luchtfoto uit de advertentie was weliswaar niet in overeenstemming met de kadastrale gegevens, maar deze foto was volgens de rechtbank slechts bedoeld om een idee te krijgen van de verhouding water/land.

‘Een en ander leidt tot het oordeel dat koper onder de genoemde omstandigheden niet mocht verwachten dat verkoper de twee natuureilanden zou meeverkopen’, aldus de rechtbank.

Ontbinding

Nu de koper geen garantie heeft gesteld of waarborgsom heeft gestort, ook niet na de ingebrekestelling van 13 september 2013, mocht verkoper de overeenkomst ontbinden en de contractuele boete van € 229.500,- vorderen.

Ontbindende voorwaarde

Koper had zich weliswaar er op beroepen dat hij zijn percelen grond in Schotland niet heeft kunnen verkopen voor 19 augustus 2013, en dat dat daarmee de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1 van de koopovereenkomst is vervuld, maar op die omstandigheid had de koper pas een beroep gedaan nadat verkoper de overeenkomst buitengerechtelijk al had ontbonden. Het beroep van koper kon daarmee geen doel (meer) treffen.

Conclusie

Deze uitspraak is in lijn met de leidraad die de Hoge Raad voorschrijft bij de uitleg van overeenkomsten. Daarvoor is het niet genoeg is om alleen naar de taalkundige betekenis van de tekst te kijken, maar er moet ook gekeken worden naar de betekenis die partijen aan de tekst gaven en wat ze over en weer van elkaar mochten verwachten.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met een van onze advocaten.