Geen ontruiming huurder wegens henneppplantage

Rechtbank Midden-Nederland heeft op 30 mei 2013 in kort geding een vordering van een woningbouwvereniging tot ontruiming van een huurwoning wegens de aanwezigheid van een hennepkwekerij, afgewezen. Bij de huurder waren in de tuin hennepplanten aangetroffen. Vervolgens had de huurder in een gesprek met de woningbouwvereniging een verklaring getekend dat ze vrijwillig zou vertrekken. Later werd deze verklaring ingetrokken.

Ingrijpende en definitieve voorziening

De voorzieningenrechter stelde voorop dat ontruiming een dermate ingrijpende en definitieve voorziening is, dat terughoudendheid op zijn plaats is. De voorzieningenrechter was verder van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat Ymere er op heeft mogen vertrouwen dat de wil en de verklaring van de huurder bij de opzegging overeenkwamen.

Zorgplicht woningbouwvereniging

Ymere heeft volgens de rechter niet voldaan aan de op haar, mede uit hoofde van haar sociale taak, rustende plicht om te onderzoeken of de huurder echt wel de huurovereenkomst wilde opzeggen. ‘Ymere is een sociale woningbouwcorporatie en vanuit die positie heeft Ymere rekening te houden met de aanmerkelijke kans dat zij (huur)overeenkomsten sluit met maatschappelijk en/of sociaal zwakkere mensen’.

Wil en bedoeling van de huurder

‘Dit brengt naar het oordeel van de voorzieningenrechter juist vanwege de maatschappelijke positie van Ymere een zorgplicht met zich om, zeker bij zulke verstrekkende handelingen als het opzeggen van een huurovereenkomst door een huurder, zich te overtuigen van de overeenstemming van wil en bedoeling van deze huurder’.

Ymere had tijdens het gesprek doelbewust ingezet en aangestuurd op ‘vrijwillige’ opzegging van de huurovereenkomst door de huurder nog tijdens datzelfde gesprek een opzeggingsformulier te laten ondertekenen.

‘Gelet hierop is de voorzieningenrechter van oordeel dat Ymere er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de wil van de huurder in overeenstemming was met de schriftelijke verklaring en derhalve dat de opzegging door de huurder niet rechtsgeldig is’.

Daarbij achtte de voorzieningenrechter het aannemelijk dat de huurder problemen heeft met het tot zich kunnen nemen van informatie en met het daar vervolgens adequaat op kunnen reageren en dat dit voor de huurder tot stress en angsten leidt.

Onder druk

Ook achtte de rechtbank aannemelijk dat de huurder zich tijdens het gesprek op 29 november 2012, waar zij alleen aanwezig was tegenover twee medewerkers van Ymere, onder grote druk voelde gezet en de consequenties van haar handelen niet heeft overzien.

Gevolgen huuropzegging

De rechter woog ook de gevolgen van de huuropzegging mee. ‘Zoals ook ter zitting is gebleken zal de huurder gedurende drie jaar geen woning bij Ymere kunnen huren, zal de huurder gedurende zes maanden niet voor een urgentieverklaring in aanmerking komen (ook niet bij andere sociale verhuurders), heeft de huurder niet de financiële middelen om bij een commerciële verhuurder te huren en is onduidelijk welke crisisopvang aan de huurder en haar minderjarige dochter geboden kan worden’.

Ontbinding huurovereenkomst

De voorzieningenrechter oordeelde tenslotte dat er met de kweek van hennepplanten en het drogen daarvan op zolder sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Weliswaar is het verbod op het kweken en drogen van hennepplanten niet letterlijk tussen partijen overeengekomen, maar de voorzieningenrechter acht dergelijk handelen in strijd met de algemene verplichting voor de huurder om zich te gedragen als een goed huurder. Gezien de beperkte omvang van de teelt en het niet bedrijfsmatige karakter daarvan kan evenwel niet gezegd worden dat de woning is gebruikt in strijd met de bestemming.

‘Op 6 januari 2012 zijn bij de huurder vier of vijf hennepplanten in de achtertuin aangetroffen en op zolder op een droogrekje meerdere drogende takken. Nu het aantal planten bleef binnen een hoeveelheid van vijf planten of minder betekent dit dat, hoewel sprake is van een strafbaar feit, daar geen strafrechtelijke gevolgen aan werden verbonden. Hoewel het enkele feit dat de hoeveelheid zodanig is dat deze strafrechtelijk wordt gedoogd niet voldoende is voor het oordeel dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, is het wel één van de omstandigheden die een rol spelen in de afweging van de belangen. Bovendien blijkt uit de foto’s en uit de omschrijving van hetgeen is aangetroffen dat er sprake was van een dusdanige amateuristische situatie dat in redelijkheid niet gezegd kan worden dat het hier gaat om bedrijfsmatige teelt, ongeacht het door Ymere gestelde doel van verkoop. … Er zijn geen voor de hennepteelt gebruikelijke voorzieningen aangetroffen, zoals een ventilator, straalkachels, folie, brandwerende voorzieningen, filters etc., noch was er sprake van onregelmatigheden in de meterkast. Gesteld noch gebleken is dat de huurder op enige wijze gevaarzettend heeft gehandeld of overlast heeft veroorzaakt voor haar omgeving. Van enige klacht van buurtbewoners is niet gebleken. De politie is daarentegen eerst geïnformeerd door een schilder die werkzaamheden in de woning van de huurder verrichtte’.

Conclusie

Opmerkelijk is in deze uitspraak dat de rechter zwaar leunt op de maatschappelijke positie van de woningbouwvereniging, de bijzondere omstandigheden van de huurder en de verstrekkende gevolgen van een ‘vrijwillige’ huuropzegging. Daar leidt de rechter een zorgplicht uit af voor met name sociaal zwakke huurders. De woningbouwvereniging moet zich bij opzegging onthouden van het uitoefenen van druk op de huurder en zich er van vergewissen dat de huurder daadwerkelijk de bedoeling had om de huurovereenkomst -uit vrije wil- op te zeggen. Zo niet, dan kan de opzegging worden vernietigd. Verder speelde een rol dat er niet kon worden vastgesteld dat er sprake was van een professionele hennepkwekerij.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met een van onze advocaten.